{"id":256,"date":"2019-02-20T15:02:24","date_gmt":"2019-02-20T15:02:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.dilmunproperty.es\/blog\/?p=256"},"modified":"2019-02-20T15:03:48","modified_gmt":"2019-02-20T15:03:48","slug":"tasar-por-encima-o-por-debajo-del-precio-de-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.dilmunproperty.es\/blog\/2019\/02\/20\/tasar-por-encima-o-por-debajo-del-precio-de-la-vivienda\/","title":{"rendered":"\u00bfTasar por encima, o por debajo del precio de la vivienda?"},"content":{"rendered":"

Si tienes pensado comprar una vivienda has de tener varios factores en cuenta. Adem\u00e1s de gustos, preferencias o necesidades has de considerar todos los aspectos determinantes e influyentes en el \u00e1mbito de la financiaci\u00f3n. Hoy, desde<\/strong> Dilmun Property\u00a0 queremos hablarte de la tasaci\u00f3n.\u00a0<\/strong><\/p>\n

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Las\u00a0tasaciones\u00a0de las viviendas son necesarias para poder\u00a0conseguir una hipoteca\u00a0<\/strong>cuando se necesita financiaci\u00f3n y se encuentran, de media, un\u00a010% por encima del precio real de venta<\/strong>, motivo por el cual el Banco de Espa\u00f1a sigue muy de cerca la actividad de las tasadoras. Y es que, aunque respecto a la \u00e9poca del ‘boom’ la brecha entre los\u00a0precios de tasaci\u00f3n\u00a0<\/strong>y los que se pagan de forma efectiva en la transmisi\u00f3n se ha reducido significativamente, el organismo supervisor no quiere que la banca vuelva a caer en los errores del pasado, con importantes consecuencias tanto para las propias entidades financieras como para los\u00a0hipotecados<\/strong>.<\/p>\n

El\u00a0valor de tasaci\u00f3n y precio real de la vivienda\u00a0<\/strong>solamente coinciden en un 20% de los casos, y alerta de los problemas a los que se puede enfrentar el comprador de una vivienda tanto si la tasaci\u00f3n est\u00e1 por encima del precio de compra como si est\u00e1 por debajo.<\/p>\n

En primer lugar, la tasaci\u00f3n es indispensable poder\u00a0conseguir una hipoteca, as\u00ed\u00a0lo indicamos a los clientes que nos visitan y quieren comprar su vivienda en Mijas y Fuengirola.\u00a0<\/b>\u00a0Se trata de un certificado que exigen las entidades financieras para conceder un cr\u00e9dito hipotecario y su finalidad es valorar el precio real de la vivienda as\u00ed como garantizar que las condiciones de venta se ajustan a la realidad del inmueble. La\u00a0tasaci\u00f3n tiene un coste\u00a0<\/strong>que debe asumir el cliente, tiene una vigencia de seis meses y se puede solicitar a cualquier sociedad de tasaci\u00f3n supervisada por el Banco de Espa\u00f1a. Es decir, el banco no puede imponer la tasadora.<\/p>\n

Tasaci\u00f3n por encima del precio de venta<\/h4>\n

En un mercado alcista de los precios, como el actual, las tasaciones suelen ser m\u00e1s elevadas que el precio de mercado. \u00abSe adelantan a los precios de compra a corto plazo. Son un indicador adelantado de la evoluci\u00f3n del precio de la vivienda y, puesto que su validez m\u00e1xima es de seis meses, la futura subida de la vivienda tiende a corregir esa brecha entre el precio de venta y el de tasaci\u00f3n\u00bb, se\u00f1alaba recientemente Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit. Este experto recuerda, por ejemplo, c\u00f3mo \u00abentre 2009 y 2012, las tasaciones se situaban por debajo del precio de compra, adelant\u00e1ndose a lo que estaba por venir en el mercado residencial\u00bb.<\/p>\n

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En la actualidad, no es extra\u00f1o, por tanto y seg\u00fan esta tesis, que algunas tasaciones se sit\u00faen por encima del precio de venta. Especialmente en aquellos mercados donde las perspectivas de aumentos de precios son mayores, como Madrid, Barcelona o las islas. Pero \u00bfqu\u00e9 pasa cuando la\u00a0tasaci\u00f3n est\u00e1 por encima del precio de venta<\/strong>?<\/p>\n

\u201cEsta es la situaci\u00f3n\u00a0aparentemente ideal para el comprador\u00a0<\/strong>e incluso para los bancos\u201d. La principal ventaja para el\u00a0comprador es que le permite financiar mayor\u00a0<\/strong>parte del precio que ha pagado por la vivienda, ya que el importe de los pr\u00e9stamos se fija generalmente en funci\u00f3n del valor de la tasaci\u00f3n, y no de la compraventa, con lo que el \u2018loan to value\u2019 real aumenta.<\/p>\n

Para la entidad financiera, la gran ventaja es que se asegura unos\u00a0beneficios estables por su inversi\u00f3n\u00a0<\/strong>durante los a\u00f1os que dure el pr\u00e9stamo, as\u00ed como los aportados por la venta cruzada por la contrataci\u00f3n de seguros del hogar, seguros de vida, etc\u00e9tera, ya que en plena guerra por captar clientes, el banco no solo capta un hipotecado sino un cliente para muchos otros productos financieros.<\/p>\n

Una tasaci\u00f3n elevada permite al comprador financiar mayor parte del precio que ha pagado por la vivienda y necesita, por tanto, menos ahorros<\/span><\/p>\n

Es decir, a aquellas\u00a0familias sin ahorros suficientes\u00a0<\/strong>para afrontar el 20% de la compra y el 10% de gastos, una\u00a0tasaci\u00f3n algo superior al precio de venta\u00a0<\/strong>les beneficia, ya que, de lo contrario, no podr\u00edan comprar. Pero, cuidado, una\u00a0tasaci\u00f3n elevada\u00a0<\/strong>tambi\u00e9n puede cerrar las puertas a una\u00a0futura hipoteca,\u00a0<\/strong>ya que los bancos que quieran\u00a0titularizar esas hipotecas\u00a0<\/strong>\u2014es decir, vend\u00e9rselas en paquetes a terceros\u2014 necesitan que el pr\u00e9stamo no supere el 80% del valor de tasaci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n

En Dilmun Property indicamos que lo m\u00e1s aconsejable es que el futuro hipotecado aporte la mayor cantidad de\u00a0 ahorros posible<\/strong>. \u201cUna tasaci\u00f3n afecta a la operaci\u00f3n durante muchos a\u00f1os, y la situaci\u00f3n ideal es que el comprador cuente con, al menos, el 20% del precio total de la adquisici\u00f3n (precio de venta m\u00e1s los gastos a\u00f1adidos obligatorios.)<\/p>\n

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De las hipotecas ‘subprime’ a las ‘underwater’ o cuando tu piso vale menos de lo que debes .<\/h3>\n<\/article>\n

\u00abPretender que los hipotecados aporten ahorros para cubrir los gastos y el 20% del precio de compraventa es, simplemente, quim\u00e9rico\u00bb,\u00a0 comparte Pau A. Monserrat.\u00a0 Los bancos necesitan poder\u00a0financiar el 100% de compraventa a sus clientes<\/strong>, como m\u00ednimo. En lugar de mentirse a s\u00ed mismos y al sistema con limitaciones te\u00f3ricas del 80% de tasaci\u00f3n, lo que deber\u00edan hacer es aumentar este porcentaje, pero con tasaciones ajustadas al valor real de los inmuebles. La prudencia crediticia no pasa por dejar menos del 80% del valor de tasaci\u00f3n, sino por instrumentar verdaderos sistemas de an\u00e1lisis de riesgos que eval\u00faen los riesgos reales de las familias y empresas que financian\u00bb.<\/p>\n

Por otro lado, hay que recordar los peligros que puede acarrear la financiaci\u00f3n al 100%. Con una hipoteca que cubra pr\u00e1cticamente todo el precio de compra, ante una ca\u00edda de precios, si el hipotecado tiene que vender su casa, podr\u00eda no conseguir el dinero suficiente para cancelar toda la deuda, tal y como les ha sucedido a miles de familias tras el estallido de la crisis. El llamado fen\u00f3meno de las ‘hipotecas underwater’ o cuando tu piso vale menos de lo que debes al banco.<\/p>\n

Por debajo del precio de venta<\/h4>\n

\u00bfY si valoran la\u00a0vivienda por debajo del precio de venta<\/strong>? Si la tasaci\u00f3n\u00a0valora la vivienda por debajo del precio pactado\u00a0<\/strong>en el contrato de arras tambi\u00e9n puede suponer un problema para el comprador, ya que el banco le prestar\u00e1 menos dinero (hasta un 80% de la tasaci\u00f3n), por lo que es necesario que este cuente con m\u00e1s ahorros. Es decir, podr\u00eda no conseguir financiaci\u00f3n y perder dicha se\u00f1al.<\/p>\n

\u201cCuando el comprador cuenta con unos\u00a0ahorros muy al l\u00edmite\u00a0<\/strong>para abordar la operaci\u00f3n,\u00a0 en Dilmun Property nuestra recomendaci\u00f3n es a\u00f1adir al\u00a0contrato de arras o se\u00f1al\u00a0<\/strong>una cl\u00e1usula que indique que recuperar\u00e1 su dinero si no puede abordar la operaci\u00f3n porque la tasaci\u00f3n ha sido significativamente m\u00e1s baja de lo previsto\u201d,y no olvidemos los problemas fiscales que puede acarrear la\u00a0compra de una vivienda por debajo de su valor fiscal<\/strong>.<\/p>\n

\u00abSi bien el\u00a0precio de una vivienda\u00a0<\/strong>debe ser fijado libremente por el propietario, pues as\u00ed lo establece el principio de autonom\u00eda de la voluntad que rige nuestro ordenamiento jur\u00eddico en lo que respecta a los contratos privados, el precio de la vivienda no puede ser inferior a su valor fiscal. En esos casos, las consecuencias para el comprador pueden suponer una penalizaci\u00f3n a la hora de liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales\u00bb.<\/p>\n

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\u00bfQu\u00e9 podemos hacer en estos casos? Existe la posibilidad de pedir una\u00a0revisi\u00f3n de la tasaci\u00f3n\u00a0<\/strong>o contratar una nueva valoraci\u00f3n, si bien algunas entidades rechazan cualquier operaci\u00f3n una vez que ya se ha realizado una tasaci\u00f3n.<\/p>\n

En cualquier caso, antes de abordar una inversi\u00f3n de este calibre, el futuro comprador debe asegurarse el asesoramiento de un agente inmobiliario experto que pueda ayudarle a recorrer con \u00e9xito el proceso de la compra de una vivienda.\u00a0 As\u00ed lo reiteramos, en Dilmun Property,\u00a0 a todas las personas que nos contactan para recibir asesoramiento inmobiliario de\u00a0 Fuengirola.<\/p>\n

*Fuente: El Confidencial.<\/p>\n

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M del Mar Arag\u00f3n<\/p>\n

Agente Inmobiliario<\/p>\n

Tlf: 666 307 537<\/p>\n

www.dilmunproperty.es<\/p>\n

www.guiaparavendertucasa.es<\/p>\n

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