No obstante, la ley no atribuye al casero el deber de costear la soluci\u00f3n de todos los desperfectos. La LAU determina que\u00a0el inquilino tendr\u00e1 que asumir las \u00abpeque\u00f1as reparaciones\u00bb<\/strong>\u00a0que provoque el desgaste del uso de la vivienda y, tambi\u00e9n, aquellos da\u00f1os que \u00e9l mismo haya causado.<\/p>\n <\/p>\n La normativa, por tanto, no ofrece una lista cerrada de arreglos que debe asumir uno y otro, o unas cuant\u00edas m\u00e1ximas y m\u00ednimas, sino que emplea dos t\u00e9rminos tan gen\u00e9ricos como \u00abreparaciones necesarias para conservar la vivienda\u00bb y \u00abpeque\u00f1as reparaciones\u00bb. Una inconcreci\u00f3n que hace de esta materia un asunto que, con frecuencia, acaba en los tribunales y cuya resoluci\u00f3n depende de las circunstancias de cada caso.<\/p>\n Existe una serie de elementos que, por resultar imprescindibles \u00abpara conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido\u00bb, plantean poca discusi\u00f3n y cuya reparaci\u00f3n corresponde al propietario (no el mantenimiento, que deber\u00e1 costearlo el inquilino). Se trata de la instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica, la del agua, la del gas o la de la calefacci\u00f3n; tambi\u00e9n las obras de conservaci\u00f3n del techo, paredes o suelo del inmueble; o la reparaci\u00f3n de humedades originadas por defectos del propio edificio.<\/p>\n Como ha definido el Tribunal Supremo, son arreglos \u00abindispensables para el disfrute de la casa\u00bb y que asume el arrendador con independencia de que su mal estado se haya producido por \u00abel mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilizaci\u00f3n correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de un suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor\u00bb. Eso s\u00ed, en estos casos, la ley obliga al inquilino a permitir al casero o a un t\u00e9cnico designado por \u00e9ste \u00abla verificaci\u00f3n directa\u00bb del estado de la vivienda.<\/p>\n En este apartado es importante resaltar que la justicia considera la pintura de la vivienda un elemento necesario del domicilio, por lo que ser\u00e1 el casero quien deba pagar su renovaci\u00f3n. Por tanto, no cabe, como ha establecido la Audiencia Provincial de Barcelona, reclamar al inquilino \u00abque tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad\u00bb.<\/p>\n Los jueces tambi\u00e9n han resuelto a favor de los inquilinos casos en los que, a pesar de no estar afectada la estructura o esencia del elemento, s\u00ed se hab\u00edan producido desperfectos puntuales. En 1999, la Audiencia Provincial de Lleida oblig\u00f3 a un propietario a pagar la reparaci\u00f3n de algunas baldosas en el pasillo de una vivienda, as\u00ed como las grietas en el cristal de una claraboya por las que se filtraba el agua de la lluvia. O, m\u00e1s recientemente, en 2015, la Audiencia de Madrid resolvi\u00f3 que el lijado y barnizado de un parqu\u00e9 no pod\u00eda ser considerado una peque\u00f1a reparaci\u00f3n porque afectaba a un \u00abelemento sustancial\u00bb del inmueble, por mucho que su desgaste se debiese a su uso ordinario.<\/p>\n Mucho m\u00e1s dif\u00edcil de precisar resulta el concepto de \u00abpeque\u00f1as reparaciones\u00bb, determinante para resolver qu\u00e9 debe pagar el inquilino. En general, los jueces admiten que se trata de arreglos puntuales en elementos tales como grifos, puertas y ventanas, enchufes o interruptores, o electrodom\u00e9sticos, siempre que la intervenci\u00f3n tenga un precio reducido (menos de unos 200 euros).<\/p>\n As\u00ed, por ejemplo, la Audiencia de Barcelona conden\u00f3 hace unos a\u00f1os a un arrendatario a asumir los 30 euros del arreglo del marco de una puerta. En la misma l\u00ednea, en Lleida se oblig\u00f3 a un arrendatario a pagar la reparaci\u00f3n de una cisterna. Como este llevaba ya 16 a\u00f1os viviendo en el domicilio, los jueces entendieron que esta se hab\u00eda estropeado por el uso ordinario de la misma y, por tanto, no pod\u00eda pasarle la factura al propietario del inmueble.<\/p>\n Ahora bien, si ese peque\u00f1o elemento produce grandes da\u00f1os, la decisi\u00f3n de los jueces puede ser distinta. En Madrid, la Audiencia consider\u00f3 la aver\u00eda de un grifo como una \u00abreparaci\u00f3n necesaria\u00bb en la medida en que su mal funcionamiento hab\u00eda provocado una gran humedad en el inmueble. El arreglo tuvo que costearlo el casero.<\/p>\n Los electrodom\u00e9sticos son el elemento de la vivienda que plantea mayores problemas a la hora de determinar qui\u00e9n se hace cargo del coste de reparaci\u00f3n de sus desperfectos. Sin embargo, a la vista de la jurisprudencia, s\u00ed pueden establecerse unas orientaciones bastante fiables.<\/p>\n En primer lugar, si la aver\u00eda que sufre el aparato requiere su sustituci\u00f3n, los jueces determinan que esta debe ser pagada por el propietario de la vivienda. Una decisi\u00f3n que tiene l\u00f3gica, especialmente, si se tiene en cuenta que el electrodom\u00e9stico se quedar\u00e1 en la vivienda aunque haya cambio de inquilino. En este sentido resolvi\u00f3 la Audiencia de Zaragoza en 2009. En el caso enjuiciado, el casero, en virtud de que el contrato de alquiler establec\u00eda que la limpieza y mantenimiento de los electrodom\u00e9sticos correspond\u00eda al arrendatario, trat\u00f3 de que fuera \u00e9l quien costeara la sustituci\u00f3n de la lavadora cuando esta qued\u00f3 inservible. Los magistrados rechazaron su pretensi\u00f3n argumentando que el mantenimiento en ning\u00fan caso puede equipararse con la sustituci\u00f3n.<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 sucede si lo que se estropea no es el electrodom\u00e9stico en su conjunto, sino un elemento del mismo? En 2001, el tribunal provincial de Murcia analiz\u00f3 qui\u00e9n deb\u00eda pagar el programador de una lavadora, una pieza cuya renovaci\u00f3n costaba casi la mitad que el total del aparato. Los jueces finalmente determinaron que, dada su elevada cuant\u00eda, no pod\u00eda considerarse una \u00abpeque\u00f1a reparaci\u00f3n\u00bb, por lo que no cab\u00eda imput\u00e1rselo al inquilino. Sin embargo, en 2003, la Audiencia de Valencia s\u00ed conden\u00f3 al arrendatario a pagar el arreglo de una pieza del calentador, cuyo precio era solo de 45 euros.<\/p>\n Tambi\u00e9n son especialmente conflictivos los aparatos de aire acondicionado. No obstante, los tribunales han tendido a considerar que, especialmente en zonas de calor, son un elemento esencial de la vivienda, de tal modo que los arreglos necesarios para su buen funcionamiento los debe soportar el propietario del inmueble.<\/p>\n Una de las circunstancias que genera cierta confusi\u00f3n entre los inquilinos es la diferencia entre obra de conservaci\u00f3n y obra de mejora. Y alguno, por ello, se ha llevado el disgusto de tener que pagar una intervenci\u00f3n que pensaba que recaer\u00eda sobre su casero. Es el caso de unos arrendatarios que, en 2005, en Pontevedra, y ante la negativa del propietario, decidieron cambiar la instalaci\u00f3n del suministro de agua de la vivienda. Originariamente, este proven\u00eda de un pozo situado debajo del inmueble y, seg\u00fan alegaron los afectados, su funcionamiento era muy deficiente. Tras la obra, reclamaron al casero que les abonara el importe. Sin embargo, la Audiencia no les dio la raz\u00f3n argumentando: \u00abAdvi\u00e9rtase que, si bien la sustituci\u00f3n del sistema de suministro existente por la conexi\u00f3n a la red p\u00fablica puede considerarse como adecuada, o, incluso, deseable por m\u00faltiples razones, la mera conveniencia no es suficiente para crear la obligaci\u00f3n a cargo del arrendador\u00bb. Es decir, la obra era una mejora y no una necesidad.<\/p>\n El mismo razonamiento emple\u00f3 la Audiencia de Zaragoza, en 2000, para rechazar la demanda de un inquilino que ped\u00eda que el arrendador pagara la colocaci\u00f3n de una ducha en un ba\u00f1o que no la ten\u00eda. El \u00f3rgano judicial entendi\u00f3 que su instalaci\u00f3n superaba el estado de conservaci\u00f3n de la casa exigible al propietario.<\/p>\n <\/p>\nInstalaciones b\u00e1sicas<\/h3>\n
Peque\u00f1as reparaciones<\/h3>\n
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<\/p>\nEl caso m\u00e1s dif\u00edcil: los electrodom\u00e9sticos<\/h3>\n
\u00bfQui\u00e9n paga las mejoras?<\/h3>\n
![\"\"](\"https:\/\/www.dilmunproperty.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/Maria-del-Mar_1715-225x300.png\")